Regulación legal de las viviendas vacacionales en Canarias.

Regulación legal de las viviendas vacacionales en Canarias.

Fecha 03/11/2017. Todo lo que debes de saber de la vivienda vacacional todo lo demás que te digan no es cierto.

Según Asesoría Afeco Perera en Tenerife Sur, Los Cristianos desde el 29 de mayo de 2015 la regulación legal de las viviendas vacacionales en Canarias permite alquilar estas viviendas a turistas. Sin embargo, las prohibiciones y exclusiones son tantas que lo que se ha producido es, en realidad, una prohibición de este tipo de alquileres, a pesar de que la norma diga que están permitidos.

El artículo 148.1.18º de la Constitución Española concede a las Comunidades Autónomas la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo.

La Comunidad Autónomo de Canarias hace suya esta concesión, a través del artículo 30.21 del Estatuto de autonomía de Canarias en materia de turismo, teniendo dicha ley como objetivo ser la base de que emane toda la producción normativa en materia de turismo de Canarias.

Así, una vez que la Comunidad Autónoma de Canarias asume la competencia en esta materia, toca regularla. Y esto se hace a través de dos normas: La Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias y el Decreto 113/2015, de 22 de Mayo, de viviendas vacacionales.

Hasta el 29 de mayo existía una situación de alegalidad, pero desde el día de la entrada en vigor del decreto la situación de estos alquileres es totalmente legal, aunque con muchísimas prohibiciones.

Así, ceder una vivienda para destinarla a que el turismo descansa durante su estancia turística o vacacional en la Comunidad de Canarias es una actividad turística según la ley de turismo, por lo que tendremos que acudir al Decreto 113/2015 para ver cómo proceder. Por tanto, partimos de la base de que la cesión de cualquier tipo de viviendas para fines turísticos o vacacionales es una cesión sometida a la obligación de presentar “declaración responsabilidad”, por así establecerlo la ley de turismo de Canarias.

¿Qué es la vivienda vacacional

El artículo 2 del Decreto 113/2015 establece la definición de vivienda vacacional, estableciendo que lo serán “las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio”.

Por tanto, las viviendas comercializadas en canales de oferta turística que sean alquiladas serán objeto de sanción excepto que se hayan presentado la declaración responsable.

En cuanto a las que se promocionan a través de otros canales que no sean de oferta turística, a pesar de que indiqué en el punto anterior que ceder una vivienda para uso turístico es una actividad turística y, por tanto, requiere presentar declaración responsable (con la Ley de Turística en mano), tras analizar en su conjunto el Decreto y la propia Ley de Turismo quiere destacar que el concepto clave es el de “canales de oferta turística”. Es decir, aunque tenga el convencimiento de ceder una vivienda a un turista (sea por el medio que sea) es una actividad turística ( de alojamiento), parece que lo que realmente pretende abordar y regular el Decreto ( como hemos visto en el artículo 3.2) es la promoción y la forma de comercialización de estas viviendas, más que el propio alquiler de las mismas.

Es muy importante saber que en el Decreto, no aparece la regulación de la vivienda si se comercializa a través de otros canales que no incluyen la vivienda vacacional, y por tanto el titular no debe de presentar declaración de responsable.

Viviendas excluidas

Por la ubicación de la vivienda: no se pueden alojar a turistas en las viviendas que, estando en zonas turísticas o en urbanizaciones turísticas, estén ubicadas sobre suelo turístico (desde el punto de vista urbanístico). Igualmente, tampoco podrán alojar a turistas las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas ni las ubicadas en urbanizaciones mixtas (residenciales-turísticas) conforme a las definiciones establecidas en la Ley 2/2013 de 29 de Mayo, de renovación y modernización turística de Canarias. Sin embargo, no existirá esta exclusión si la vivienda no se ha comercializado a través de canales de oferta turística, es decir, se podrán alquilar a turistas, por temporada, las viviendas que se promocionen por otros medios (carteles, boca a oreja, etc).

Por los requisitos de la Comunidad de vecinos: en un estudio inicial defendí, en vista de la pésima redacción del artículo 12.2 del Decreto, que no se podría alquilar vacacionalmente si la Comunidad de Propietarios no permitía esta actividad, expresamente, en los estatutos ( es decir, no se podía alquilar si los estatutos no decían “se puede alquilar vacacionalmente”. Sin embargo, esa concepción literal de la ley me resulta extremista, por lo que con este detalle y con otros aparecidos en el preámbulo del Decreto y en la propia hoja-declaración responsable, claudico y me posiciono en que se podrá alquilar vacacionalmente mientras los estatutos no digan “se prohíbe el alquiler vacacional”.

La declaración responsable

Es el artículo 12.3 el que establece la obligación inicial de presentar una “declaración responsable” para iniciar la actividad, señalando que se presentará ante el Cabildo Insular correspondiente, en el Registro General turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Una vez presentada la declaración responsable, el Cabildo dispone de 15 días para hacer la correspondiente inscripción de la actividad en el Registro y, posteriormente, aportará al interesado las hojas de reclamaciones, la placa identificativa y el libro de inspección. En Canarias habrá que esperar el plazo mencionado hasta recibir el material indicado, pues alquilar sin él es susceptible de sanción.

Precios

Los precios del servicio de alojamiento deberán de figurar expuestos en la vivienda, no siendo posible que se cobren precios superiores a los expuestos ni precios por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turista.

Otros aspectos a tener en cuenta

Sólo para las viviendas que ya han presentado declaración responsable:

- Cada vez que se ceda la vivienda sólo podrá hacerse a una persona, es decir, una única persona será quien firme el contrato de alojamiento.

- No cabe la cesión por habitantes. Por tanto, será objeto de sanción esta práctica.

- Las viviendas deberán exhibir una placa-distintivo en la entrada, anunciando el carácter de vivienda vacacional, excepto que la comunidad de propietarios prohíba la colocación de este tipo de distintivos.

- El contrato ha de ser temporal, entendiéndose como tal aquél que no obliga al usuario a cambiar su residencia.

- En la promoción de estas viviendas debe quedar muy claro que se trata de alojamientos de tipo extrahotelero y, en concreto, de viviendas vacacionales. Además, en toda publicidad deberá incluirse el número de registro asignado a la vivienda.

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